【研究报告内容摘要】
政策速览:调控政策边际宽松,购房补贴作用有限。
3月,房地产行业调控政策主要包括四部分:(1)放松商品房预售限制,缓解企业资金压力;(2)实施购房补贴,鼓励居民合理的住房消费;(3)出台人才引进政策,引入人力资本,促进经济发展;(4)放松公积金贷款额度,简化公积金贷款程序。综合来看,供需两端,各地区出台的政策均以小幅放松为主,规避了刺激性的宽松政策,我们认为调控政策体现了较强的政策定力。为全面落实“房住不炒”的长效调控机制,预计后续房地产调控政策仍然以边际调整为主,以促进房地产行业稳定有序发展。
住宅市场:住宅成交增速全线回暖,平均修复七成以上。
从我们监测的40城数据来看,3月全国商品住宅销售面积为1310万平米,同比下跌30.1%,环比上涨267%。疫情影响渐褪,市场进入修复阶段,3月住宅成交环比增速普涨,平均修复七成以上,去化周期相应略升。综合来看,普通二线和三四线反弹最大。
虽然国内疫情得到控制,但是国外疫情肆虐,国内外经济下行的压力加大,无论是企业还是个人,在全球经济一体化的趋势下均不能独善其身,对于企业而言,持续经营阻力重重,对于个人而言,最终的影响是可支配收入的预期和消费欲望下降。同理,对于房地产行业而言,需求端和供给端均遭遇诸多阻力,因此住宅市场的修复需要一段时间,预计二季度或将基本恢复,但长期还是要看国内外经济形势和国家政策走向。
土地市场:供应与成交齐升,坚定看好二线和强三线。
2020年3月全国200城合计供应规划建筑面积18332.2万平米,同、环比分别上升10%和24%;土地成交合计规划建筑面积11072.7万平米,同比下降18%,环比上升19%。
我们认为后市土地成交以二线和强三线为主。第一,一线城市土地有限,地价偏贵且限制性条件多,对房企的资金是考验。例如北京和上海成交的高价地块多是由国企或外资通过合作获取,民企资金成本高企,在一线拿地偏少。第二,二线和强三线城市是房企布局的主要区域。根据2020年业绩会情况,多数企业将二三线城市作为拿地的主要方向。在这样的情况下,二三线城市竞争加剧,对房企的资金将是极大的考验。我们认为房企应加大对市场的关注,重视自身的资金流入,关注深耕的二三线城市,适时获取土地。
企业表现:投资、销售逐渐修复,境内融资热情高涨。
2020年1-3月,房企投资、销售均逐渐恢复。投资上,聚焦一线及核心二线城市的布局,三四线城市受市场下行影响仍较大;销售上,典型房企整体销售业绩同比下降21.8%,但相较于2020年2月,降幅收窄,其中top20房企业绩下滑幅度最低;融资方面,国内流动性宽松,使得信用债发行规模环比大幅增长228.1%,公司债成为主流的融资方式,融资成本持续降低;受海外疫情肆虐和欧美股市震荡的影响,房企境外的融资活动仍然遇冷,融资成本明显抬升。

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